Wohnungsneubau: An einem Strang ziehen

Von Hans-Hartwig Loewenstein |

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist nicht überraschend gekommen. Denn dass die Bevölkerung in Deutschland zwar langfristig abnehmen, die Zahl der Haushalte aber dennoch zunehmen würde und dies mindestens bis 2030, war lange bekannt. Nur wurde es lange Zeit nicht zur Kenntnis genommen. Daher sind bezahlbare Wohnungen in weiten Teilen Deutschlands mittlerweile ein knappes Gut geworden. Besonders in den Ballungsräumen sind preiswerte Wohnungen Mangelware. Die anhaltende Binnenwanderung in Städte und Ballungszentren sowie die steigende Zahl an Flüchtlingen verschärft die Situation.

Konkret müssen in Deutschland bis 2020 jährlich rund 140.000 Mietwohnungen mehr als in diesem Jahr gebaut werden; davon 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 Wohnungseinheiten im bezahlbaren Wohnungsbau. Deutschland schiebt ein „riesiges Wohnungsdefizit“ vor sich her, das von Jahr zu Jahr größer geworden ist. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts (Hannover) sind zwischen 2009 und heute zirka 770.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Diese fehlen insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten. Das sind 400.000 Wohnungen jährlich, die mindestens gebaut werden müssen. Hier hat es in den vergangenen Jahren enorme Versäumnisse in der Wohnungsbaupolitik gegeben.

Wohnungsbau 2015/2016

Seit fünf Jahren verzeichnen wir eine steigende Nachfrage im Wohnungsneubau. Man mag es angesichts der heute auch von der Politik anerkannten Wohnungsbedarfe kaum noch glauben: Die Fertigstellungszahlen im Wohnungsneubau waren von 286.000 Wohneinheiten (WE) im Jahr 2001 bis auf 136.000 WE im Jahr 2009 zurückgegangen. Mehr als eine Halbierung der Bauleistung, die wir heute noch mit aufholen müssen.

In 2015 rechneten wir mit der Fertigstellung von 230.000 Wohnungen im Wohnungsneubau, davon 105.000 Wohneinheiten im Ein- und Zweifamilienhausbau und 125.000 im Mehrfamilienhausbau; addiert man die Wohnungen, die durch Umbaumaßnahmen entstehen noch hinzu, so erwarten wir rund 260.000 neue Wohnungen insgesamt in 2015. Dieses entspricht einer Steigerung der Baufertigstellungen um 70 Prozent seit 2010. Diese Steigerung reicht dennoch bei weitem noch nicht aus, um der Wohnungsknappheit in Ballungsräumen Abhilfe zu verschaffen. Ein Großteil dieser Wohnungen ist allerdings im freien Wohnungsbau entstanden, mit Baukosten um die 2500 Euro pro Quadratmeter, woraus Kostenmieten von rund zehn Euro pro Quadratmeter resultieren.

In 2015 wurden für 252.420 Wohnungen Genehmigungen im Neubau erteilt, 115.460 Wohneinheiten im Ein- und Zweifamilienhausbau und 136.960 im Mehrfamilienhausbau. Das waren 17.000 Wohnungen mehr als vor Jahresfrist. Der Boom im Mehrfamilienhausbau hält unvermindert an. So wurden 9000 Wohnungen mehr bewilligt als in 2014. Für 2016 rechnen wir mit einer Baufertigstellung von 245.000 bis 250.000 Wohnungen im Neubau (davon rund 135.000 WE im Mehrfamilienhausbau) und 285.000 bis 290.000 Wohnungen insgesamt (Neubau und Umbau).

Afa verdoppeln

Die gegenwärtig gültige Abschreibung (Afa) von zwei Prozent linear für Mietwohnbauten ist nicht mehr sachgerecht. Der Anteil von Bauteilen mit einer Nutzungsdauer von deutlich unter 50 Jahren, wie die Haustechnik, überwiegt inzwischen.

Ursache dafür ist die fortdauernde Technisierung der Gebäude und Wohnungen aufgrund steigender Anforderungen zum Beispiel an ihre Energieeffizienz. Die generelle Erhöhung der Abschreibung im Mietwohnungsneubau auf vier Prozent ist daher ein notwendiger Schritt, um mehr Mietwohnungen auf den Markt zu bringen, die auch für Haushalte mit mittleren Einkommen bezahlbar sind.

Das deutsche Baugewerbe setzt sich seit Jahren für eine Anpassung der linearen Abschreibungssätze entsprechend dem tatsächlichen Wertverzehr von zwei auf drei bis vier Prozent ein – dies auch in Verbändebündnissen wie der Kampagne für den Wohnungsbau. Im Angesicht der trotz angesprungener Neubautätigkeit unzureichenden Zahl an Baugenehmigungen empfahl auch das durch das Bauministerium eingesetzte Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen schlussendlich steuerliche Anreize.

Mit dem Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus geht die Bundesregierung jetzt den Weg über Sonderabschreibungen (statt über die normale AfA), die allerdings befristet sind. Noch ist nicht klar, ob Bundestag und Bundesrat diesen Weg der Bundesregierung mitgehen werden.

Grunderwerbsteuer senken

Die Grunderwerbsteuer ist in fast allen Bundesländern deutlich erhöht worden, nachdem sie vom Bund in die alleinige Zuständigkeit der Länder übergeben worden ist. Sie liegt in den meisten Bundesländern über sechs Prozent und stellt so auch eine Kostenbelastung des Wohnungsneubaus dar, die sich in den späteren Mieten widerspiegelt. Hier sind die Bundesländer aufgefordert durch eine Absenkung der Grunderwerbsteuer für eine Kostenentlastung zu sorgen.

Wohnungsbau fördern

Investitionen genossenschaftlicher und kommunaler Wohnungsunternehmen müssen über Investitionszulagen animiert werden. Sie profitieren nicht im selben Maße von steuerlichen Möglichkeiten privater Investoren. Viele Wohnungsunternehmen, darunter insbesondere die Vermietungsgenossenschaften, die sich für bezahlbaren Wohnungsneubau engagieren, können diese gar nicht in Anspruch nehmen. Daher muss als Alternative eine gleichwertige Investitionszulage für die Unternehmen eingeführt werden, die die Sonderabschreibung nicht nutzen können.

Gelder richtig einsetzen

Die Zuwendungen des Bundes an die Länder aus dem sogenannten Entflechtungsgesetz, die bisher 518 Millionen Euro jährlich betrugen, sind auf rund eine Milliarde Euro pro Jahr für die nächsten vier Jahre erhöht worden. Dieses ist zwar richtig, wird aber nicht ausreichen. Darüber hinaus müssen die Mittel zweckgebunden tatsächlich in den sozialen Wohnungsbau investiert und Wohnungen gebaut werden.

Günstiges Bauland

Die Kommunen müssen Bauland schnell unbürokratisch und vor allem kostengünstig zur Verfügung stellen. Denn die Realität in deutschen Kommunen sieht anders aus: Bauland wird zum höchst möglichen Preis an Investoren verkauft, die diese Kosten später an Mieter oder Käufer von Eigentumswohnungen weitergeben (müssen).

Schnellere Genehmigungen

Die Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung dauern in Deutschland zu lange, dies gilt insbesondere für den Mehrfamilienhausbau. Daher sollen sogenannte Typenhäuser definiert und in die Musterbauordnung des Bundes wie auch in die Bauordnungen der Länder aufgenommen werden. Damit könnten die Genehmigungsverfahren wesentlich verkürzt werden. Diese Häuser können somit schneller zur Verfügung stehen. Sie sind mit rund 1500 Euro pro Quadratmeter nicht nur deutlich günstiger als vergleichbare Flächen im Container, die derzeit bei 3000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, sondern auch wesentlich langlebiger und damit nachhaltiger. Typenhäuser können in elementierter Bauweise aus Holz oder auch aus Stein gebaut werden. Sie sind in allen Größen und Formen vorstellbar und daher auch wesentlich flexibler einsetzbar als in serieller Bauweise erstellte Mietskasernen.

Standards senken

Deutsche Neubauten zeichnen sich durch hohe Standards aus wie im Brandschutz, im Schallschutz, in den Anforderungen an Energieeffizienz und Barrierefreiheit. Allein die Anforderungen der Energieeinsparungsverordnung 2014, die seit diesem Jahr für Neubauten gelten, werden den Neubau von Wohnungen erneut um rund zehn Prozentverteuern. Wenn ein Konsens darüber besteht, weder auf Energieeffizienz, noch auf Schall-Brandschutz oder auf Barrierefreiheit verzichten wollen, dann ist die Politik mehr als in der Vergangenheit gefordert. Gerade die Menschen mit mittleren und niedrigen Einkommen, die vor allem in den Ballungsgebieten leben, entsprechend zu unterstützen.

Schere verkleinern

Baukosten und Erlöse beim Wohnungskauf gehen auseinander. Während die Baukosten in den vergangenen Jahren im Durchschnitt jährlich um nur rund zwei Prozent gestiegen sind, verzeichnen wir Preissteigerungen bei Neubau und Verkauf von Eigentumswohnungen zwischen vier und fünf Prozent. Ein Großteil der höheren Kosten im Wohnungsneubau ist politisch bedingt. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklergebühren. Es wird Zeit, dass Bund, Länder und Kommunen ihre Verantwortung wahrnehmen. Kostengünstiges Bauen – und damit niedrige Mieten – sind möglich, wenn alle politischen Ebenen dieses wollen und an einem Strang ziehen.

Wir brauchen nur einen politischen Willen auf allen drei staatlichen Ebenen, die Instrumente, wie die soziale Wohnraumförderung, günstige Baulandbereitstellung oder eine Erhöhung der Afa oder des Wohngeldes effektiv und wirkungsvoll einzusetzen.

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Präsident Zentralverband Deutsches Baugewerbe

Der gebürtige Frankfurter (73) steht seit 2006 als Präsident an der Spitze des größten und ältesten Bauverbandes in Deutschland, der rund 35.000 inhabergeführte, mittelständische Unternehmer repräsentiert. Er war darüber hinaus von 2007 bis 2013 Mitglied im Präsidium des Zentralverbandes des Deutschen Handwerks. Für sein langjähriges und vielfältiges Engagement erhielt Loewenstein bereits 2008 das Verdienstkreuz am Bande des Verdienstordens der Bundesrepublik Deutschland sowie 2013 das Goldene Handwerkszeichen.[/tab]
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